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買(mǎi)房是老百姓生活中的一件大事，但是房屋質(zhì)量出現(xiàn)問(wèn)題是常見(jiàn)的事情。與此同時(shí)，仍有不少消費(fèi)者對(duì)商品房質(zhì)保期一無(wú)所知，絕大部分購(gòu)房者不知道具體的質(zhì)保年限和范圍。
不同質(zhì)量問(wèn)題，可找尋不同對(duì)策
現(xiàn)實(shí)生活中，房屋的質(zhì)量問(wèn)題一般可分為以下三種：（一）房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格。 （二）嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題。（三）其他質(zhì)量問(wèn)題。對(duì)于出現(xiàn)問(wèn)題究竟該找誰(shuí)這一問(wèn)題上，針對(duì)不同的質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主要依據(jù)相關(guān)法律找尋不同對(duì)策。
1、只要通過(guò)國(guó)家有關(guān)部門(mén)的質(zhì)量鑒定后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量屬不合格的，購(gòu)房者就可以依法退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。法律依據(jù)是“最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋”第十二條：“因商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，商品房主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持”。
2、對(duì)于嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，上述解釋第十三條規(guī)定：“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。”但何為“嚴(yán)重影響正常居住”尚無(wú)法律明確，因此只能由法官自由裁量。
3、對(duì)于其他質(zhì)量問(wèn)題，如房屋滲水、地面空鼓、墻皮脫落等的處理。買(mǎi)受人不能因此要求退房。但在保修期內(nèi)購(gòu)房者可以要求開(kāi)發(fā)商履行保修義務(wù)并對(duì)造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。依據(jù)是上述解釋第十三條第二款：“交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)”。
當(dāng)然，需要提醒的是，業(yè)主應(yīng)該注意《物業(yè)服務(wù)合同》中物業(yè)有無(wú)關(guān)于房屋維護(hù)和修繕的約定，如有約定，業(yè)主可直接找物業(yè)公司；當(dāng)房屋出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，業(yè)主收集相應(yīng)的證據(jù)也很重要，必要時(shí)可通過(guò)拍照、錄像、文字記錄等方式留下證據(jù)，文字性的記錄，最好要有開(kāi)發(fā)商的員工或第三人見(jiàn)證，以增強(qiáng)證據(jù)效力。切勿通過(guò)不交物業(yè)費(fèi)來(lái)解決問(wèn)題，從而耽誤了向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利的最佳時(shí)機(jī)。
弄清楚《住宅質(zhì)量保證書(shū)》保修范圍和期限
很多市民不知道，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)買(mǎi)人提供住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書(shū)的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。其依據(jù)是“城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例”第三十一條。住宅質(zhì)量保證書(shū)的內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門(mén)核驗(yàn)的質(zhì)量等級(jí)、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。
另外，根據(jù)“房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法”第七條：在正常使用下，房屋建筑工程的最低保修期限為：(一)地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統(tǒng)，為2個(gè)采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝為2年；（五）裝修工程為2年。其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位約定。保修期從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算。
如買(mǎi)受人在期限內(nèi)出現(xiàn)上述問(wèn)題，物業(yè)在接到居民的報(bào)修后，會(huì)轉(zhuǎn)而找開(kāi)發(fā)商或施工單位來(lái)解決。如果根據(jù)《物業(yè)服務(wù)合同》的約定，物業(yè)對(duì)房屋有維護(hù)和修繕義務(wù)的，則由物業(yè)委托工程隊(duì)進(jìn)行維修。
當(dāng)然，如果房屋在過(guò)維修期后，出現(xiàn)了滲水等質(zhì)量問(wèn)題，則要根據(jù)出現(xiàn)問(wèn)題的具體部位，來(lái)找直接負(fù)責(zé)方。如果是自用部分損壞，如衛(wèi)生間馬桶漏水、水管破裂等，業(yè)主需要自己出錢(qián)維修，物業(yè)可幫助聯(lián)系有關(guān)維修人員。如果非人為造成的問(wèn)題出現(xiàn)在共用部分，如大樓墻面滲水、下水道淤積等，或是小區(qū)公用設(shè)施設(shè)備，如小區(qū)內(nèi)道路損壞、欄桿磨損等，則由物業(yè)提取小區(qū)物業(yè)維修資金維修。我們?cè)俅翁嵝奄?gòu)房者：業(yè)主一定要注意《住宅質(zhì)量保證書(shū)》中的保修范圍和期限。
